不動産担保ローンを利用する際は、担保にする土地や建物に抵当権や根抵当権が設定されることがあります。
なかでも根抵当権は、あらかじめ決めた極度額の範囲内で、借入残高の増減に対応しやすい点が特徴です。事業資金のように継続的な借入れが必要な場面で使われやすく、通常の抵当権とは仕組みが異なります。完済後の抹消手続きにも注意が必要なため、事前に基本的な仕組みを理解しておきましょう。
この記事では、根抵当権の仕組みや抵当権との違いを解説します。
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目次
不動産担保ローンの根抵当権とは？ 不動産担保ローンでの根抵当権と抵当権の違い不動産担保ローンで根抵当権が設定されるケース
不動産担保ローンで根抵当権を設定するメリット 不動産担保ローンで根抵当権を設定するデメリット 根抵当権を抹消する手続きの流れ 事業に関わるご融資のご相談は「AGビジネスサポート」へ 不動産担保ローンは根抵当権の仕組みを理解することが重要この記事で学べるポイント
- 根抵当権の読み方や、極度額の範囲内で継続的な借入れに対応できる基本的な仕組み
- 不動産担保ローンで根抵当権が使われる理由と、通常の抵当権とは異なる特徴
- 根抵当権と抵当権の違いを、債権の範囲や登記手続き、抹消方法から比較するための基礎知識
- 不動産担保カードローンやリバースモーゲージなど、根抵当権が関係する主なケース
- 根抵当権を抹消する際に必要な手続きの流れと、完済後や不動産売却時に確認しておきたい注意点
不動産担保ローンの根抵当権とは？
根抵当権は「ねていとうけん」と読み、あらかじめ決めた極度額の範囲内で、継続的な取引を担保する権利です。
通常の抵当権は、住宅ローンなど特定の借入れに対して設定されます。根抵当権の場合は、不動産担保カードローンやリバースモーゲージなど、借入残高が増減する取引で利用されることがあります。
たとえば、極度額3,000万円を設定した場合、その範囲内で借入れ・返済によって残高が増減しても、原則として借入れのたびに新たな登記手続きを行う必要はありません。資金需要に対応しやすい反面、完済しても自動的に根抵当権が抹消されるわけではないため、利用前に仕組みを理解しておきましょう。
不動産担保ローンでの根抵当権と抵当権の違い
根抵当権と抵当権の主な違いは、以下のとおりです。
| 比較項目 | 根抵当権 | 抵当権 |
|---|---|---|
| 債権の範囲 | 一定の範囲内の債権を担保 | 特定の債権を担保 |
| 借入れの形態 | 継続的な取引で利用 | 特定の借入れに対して設定 |
| 登記手続き | 原則として初回設定時に登記 | 借入れごとに登記が必要 |
| 連帯債務者 | 原則として認められない | 設定できる場合がある |
| 権利移譲 | 元本確定前は基本的に不可 | 債権とあわせて可能 |
| 権利の消滅 | 完済しても自動的には消えない | 完済後に抹消手続きが可能 |
根抵当権は、極度額の範囲内で継続的な借入れに対応しやすい点が特徴です。抵当権は特定の借入れに対して設定されるため、借入金額や返済期日が契約時点で明確です。
将来も資金が必要になる場合は根抵当権が使われることがありますが、抹消や不動産売却時の手続きには注意しましょう。
違い① 債権の範囲・明確さ
抵当権は、1つの債権に対して1つの担保を設定するほか、融資契約の時点で金額や返済期日も明確に定まっていることが特徴です。
いっぽう根抵当権は、あらかじめ決められた極度額の範囲内であれば1つの担保に対して繰り返し借入れが可能です。抵当権とは違い、元本確定前は融資金額や返済期日も明確に決まっていません。
違い② 借入時の登記手続き
抵当権は、借入れのたびに登記が必要です。
いっぽう、根抵当権は、一度設定すれば極度額、債権の範囲内で繰り返し借入れができます。そのため、抵当権のように、借入れのたびに登記手続きをする必要がありません。
違い③ 連帯債務者の可否
抵当権は、特定の融資に設定されるため、「いつまでに」「いくらの返済をしなければいけない」ということが契約の時点で定められています。そのため、債務者が返済できない場合に、債務者とともに弁済をする連帯債務者を設定することが認められています。
いっぽう、根抵当権は、継続的な借入れを前提とした融資契約に設定されるため、契約の時点では返済金額、返済期間が不明瞭です。
根抵当権には、原則返済の遅延が発生するという概念がないため、連帯債務者への弁済を求めることができません。そのため、根抵当権では連帯債務者が認められない点が特徴です。
違い④ 権利移譲の可否
抵当権は、住宅ローンであれば購入する物件を担保にするというように、1つの融資に対して担保にするものが明確に決まっています。そのため、債権の移譲と一緒に抵当権も第三者に移譲することが可能です。
いっぽう、根抵当権は、債務者と根抵当権者の間で極度額を設定し、極度額の範囲内で繰り返し借入れができるという性質上、元本確定前は第三者への移譲が基本的にできません。
違い⑤ 権利消滅の有無
抵当権は、完済後に債権者から登記抹消のための書類が提供され、法務局に提出すれば登記簿謄本上から抵当権を消滅させることができます。
いっぽう、根抵当権は、継続的な借入れを前提として設定されるため、完済したからといって、自動で登記抹消の書類が届くわけではありません。根抵当権を抹消するためには、根抵当権者との合意が必要です。
不動産担保ローンで根抵当権が設定されるケース
不動産担保ローンでは、借入残高が増減する商品や、将来の追加借入れを想定する契約で、根抵当権が設定されることがあります。
ここでは、具体的な商品や資金使途の例から、主な利用場面を整理します。
ケース1. 不動産担保カードローンを利用する場合
不動産担保カードローンは、土地や建物を担保にして、限度額の範囲内で借入れできるローンです。不動産担保ローンでは抵当権が設定されることもありますが、借入残高が増減するカードローン型では、根抵当権による担保設定となる商品もあります。
その場合、借入残高がない時期でも担保不動産に根抵当権が残ることがあります。売却や借換えを予定している場合は、借入先との合意や抹消登記が必要になることがあるため、契約前に手続きの流れを確認しておきましょう。
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ケース2. 事業資金を継続的に借入れする場合
法人や個人事業主が、仕入れ代金、運転資金、設備投資費用などを継続的に借入れする際に、根抵当権が設定されることがあります。事業では、売上の入金時期と仕入れ・経費の支払い時期がずれ、一時的に資金が不足する場面もあります。
根抵当権が設定されると、極度額の範囲内で借入れに対応しやすくなります。ただし、借入れを重ねると返済負担が大きくなる可能性があるため、売上見込みや資金繰りを踏まえた利用額の管理が必要です。
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ケース3. リバースモーゲージを利用する場合
リバースモーゲージは、自宅などを担保にして老後資金などを借入れ、契約終了時や契約者が亡くなった後に、担保不動産の売却などで返済する仕組みです。借入枠の範囲内で必要な金額を引き出せる商品では、根抵当権が設定されることがあります。
元金返済の負担を抑えやすい反面、金利上昇によって利息負担が増えるリスクや、売却時に担保不動産の価値が下がっている可能性もあります。返済方法や相続人への影響は商品によって異なるため、契約終了時の取り扱いについては事前の確認が欠かせません。
ケース4. 不動産投資や賃貸経営の資金を借入れする場合
不動産投資や賃貸経営では、物件購入資金のほか、購入後の管理費、修繕費、設備交換費、入居者募集の広告費などが必要になることがあります。こうした費用に備えて不動産担保ローンを利用する場合、将来の追加借入れも想定し、根抵当権が設定されるケースがあります。
ただし、賃料収入は空室や家賃下落の影響を受けます。借入可能額や担保評価だけで判断せず、空室期間の長期化や想定外の修繕、金利上昇などを踏まえた返済余力を確認することが重要です。
ケース5. 開業資金や追加資金を借入れする場合
開業時や事業拡大時には、店舗改装費、設備購入費、広告費、人件費など、まとまった初期費用がかかることがあります。開業後も、仕入れ、人員増強、販路拡大に伴う支出が発生するため、不動産を担保にした事業性ローンでは、根抵当権が設定される商品もあります。
根抵当権が設定されると、極度額の範囲内で追加借入れに対応しやすくなります。その反面、売上や利益が計画どおりに伸びない場合は返済負担が重くなります。収支の見通しを立て、資金使途と返済計画を具体化してから利用を検討しましょう。
不動産担保ローンで根抵当権を設定するメリット
不動産担保ローンで根抵当権を設定するメリットは、以下のとおりです。
- 極度額の範囲内で繰り返し借入れ可能
- 登記の費用を節約できる
- 債権の範囲が広い
根抵当権は、あらかじめ決めた極度額の範囲内で繰り返し借入れと返済が可能です。
ビジネスでは急遽資金が必要になることもありますが、根抵当権を設定した不動産担保ローンであれば、このような場合も比較的速く資金調達ができるほか、借入れのたびに登記する必要もないため、登記費用の節約にもなります。
また、根抵当権は債権の範囲が広いこともメリットの1つです。たとえば、債権の範囲が「銀行取引」「小切手債権」となっていれば、どちらでも極度額の範囲内で担保できます。
不動産担保ローンで根抵当権を設定するデメリット
不動産担保ローンで根抵当権を設定するデメリットは、以下のとおりです。
- 借入先金融機関の変更がしにくい
- 根抵当権の抹消に手間がかかる
- 不動産売却がしにくくなる
根抵当権は、根抵当権者との合意がなければ権利の抹消ができないため、借入先の金融機関を変更しづらい傾向があるほか、完済したからといって権利の抹消ができるわけではないため、不動産の売却もしづらくなる可能性があります。
また、根抵当権の抹消手続きに関しても、抵当権に比べて工程が多くなるため、手間がかかります。
このように、根抵当権のデメリットは、権利の抹消に付随する点が多くなるので、覚えておきましょう。
根抵当権を抹消する手続きの流れ
根抵当権を抹消するためには、いくつかの手順を踏む必要があります。以下、根抵当権を抹消するための手続きの流れを紹介します。
借入金額の確認・不動産価格の査定
根抵当権を抹消するためには、抵当権と同様に完済が必須条件のため、まずは現在の借入金額を確認します。現在の残債、未払いの利息、繰り上げ返済の手数料など、返済に必要なトータルの金額を把握しましょう。
また、不動産の売却によって完済をめざすのであれば、根抵当権をつけている不動産価格を査定しておく必要があります。そのため、不動産の売却も視野に入れる場合は、不動産価格の査定にかかる費用も考慮しておくとよいでしょう。
債権者との交渉・合意
根抵当権の抹消には、債権者（根抵当権者）との合意が必要です。前述しているように、根抵当権は完済したからといって、債務者が勝手に権利を抹消することはできないため、債権者へ根抵当権の抹消に関する交渉をして、理解を求める必要があります。
場合によっては、すぐに合意を得られずに交渉が長引くこともあるため、ある程度の手間と時間がかかる可能性も考慮しなければなりません。
元本確定
債権者との合意後は借入れを止めて、現在の借入金額を確定（元本確定）させます。
元本確定によって、根抵当権で借入れした金額が明確になるため、完済が可能になるほか、不動産の売却で返済する場合は、担保にしている不動産で完済できるかを知ることもできます。
なお、元本確定後は、融資を受けることができないので、注意しましょう。
法務局へ必要書類の提出
根抵当権の抹消ができる状態になったら、登記原因証明情報、登記識別情報、登記完了証など必要な書類を揃えて、通常の抵当権と同様に管轄の法務局で抹消手続きをします。
抹消手続きは、自身でも可能ですが、不安な方は司法書士などの専門家に依頼するとよいでしょう。
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不動産担保ローンは根抵当権の仕組みを理解することが重要
不動産担保ローンは、事業資金の調達方法として便利ですが、抵当権や根抵当権の設定が必要です。根抵当権と抵当権は、債権の範囲や権利の消滅などの仕組みが異なるため、違いをしっかりと理解しておきましょう。
特に、不動産担保ローンでは根抵当権が設定されるケースが多いため、根抵当権のメリットとデメリットをしっかりと把握したうえで、利用を検討することをおすすめします。
監修者からの一言
根抵当権は、極度額の範囲内で継続的な借入れに対応しやすい仕組みです。ただし、完済後の抹消や不動産売却時には手続きが必要になるため、抵当権との違いや抹消の流れを事前に確認しておきましょう。
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