不動産投資は、家賃収入や不動産の売却によって利益を得る投資です。長期で安定した収入が見込めたり、節税効果が期待できたりするなどのメリットがあります。
しかし、空室リスクや家賃滞納リスクもあるため、不動産投資をはじめる前にリスクや注意点を把握しておくことが大切です。
本記事では、不動産投資の仕組み、メリットやリスク、成功のためのコツを解説します。不動産投資をはじめようと思っている方は、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資とは？ 不動産投資で利益を得る仕組み 不動産投資のメリット 理解しておくべき不動産投資のリスク 不動産投資の種類とメリット・デメリット 不動産投資のはじめ方 不動産投資をはじめるときの注意点 不動産投資に際して検討したい不動産投資ローン まとめ不動産投資とは？
不動産投資とは、アパートやマンションなどの不動産を購入して賃貸物件として貸し出したり、売却したりして利益を得る投資のことです。
購入した不動産に入居者がいれば、家賃収入を得られます。将来的に価値が上がりそうな不動産を購入すれば、購入したときよりも高い価格で売って売却益を得るケースもあります。
管理会社に入居者募集や家賃回収などを委託すれば、大きな手間をかけずに副収入を得られたり、ある程度長期で安定した収入を得られたりするため、会社員の副業としても今注目されています。
不動産投資で利益を得る仕組み
不動産投資で利益を得る仕組みには、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。利益を得る仕組みを理解しましょう。
インカムゲイン
インカムゲインとは、資産を保有していることで得られる利益のことです。不動産投資においては、家賃収入がインカムゲインに該当します。入居者がいる限り、家賃収入で安定した収入を得られるため、副業にも適しています。
ただし、入居者が途絶えると家賃収入も途絶えてしまうので注意が必要です。投資物件を決める際は、入居者が見つかりやすい立地や物件であるかを重視しましょう。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、資産を売却して得られる利益のことです。不動産投資においては、不動産を購入したときの価格よりも高い価格で売ったときの売却益がキャピタルゲインに該当します。
譲渡所得税の観点では、所有期間中の減価償却費相当額も売却益に含まれます。そのため、購入時と同じ価格で売却しても売却益が発生する場合があります。
たとえば、2,000万円で購入したマンションを2,500万円で売った場合は、500万円のキャピタルゲインが生じたことになります（実際には税金が発生します）。
キャピタルゲインは、短期間で大きな利益を得られる可能性がありますが、立地条件がよい物件を購入し、適切な管理や運営を行う必要があります。
ただし、5年以内に売却した場合、不動産譲渡益にかかる税率がおよそ倍になる点や、物件の価値が上昇しなければキャピタルゲインを得られない点に注意しましょう。
前述のとおり、値上がりしていなくても減価償却費相当額で譲渡益が発生する可能性もあります。
売却益には税金が発生し、個人の場合、短期譲渡所得税率は譲渡益の39％（所得税・住民税計）、長期譲渡所得税率は20％（同）となっています。税金と所有期間にも注意しましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資は、生命保険の代わりになったり、節税効果があったりするなど、さまざまなメリットがあります。ここでは、不動産投資のメリットを紹介します。
毎月安定した収入を得られる
不動産投資は、入居者を確保できれば安定した収入を得ることが可能です。そのため、ほかの投資と比較して、高く安定的なインカムリターンが期待できます。
また、業者がマンションなどの賃貸物件を一括で借り受け、一定の賃料を保証する「サブリース」と呼ばれる契約方法もあります。
サブリース契約は管理の手間がかからず、空室リスクを軽減できる可能性がある点がメリットです。ただし、サブリース契約に関してはトラブルに発展するケースがあるため、契約内容や契約時のリスクを把握したうえで検討することが大切です。
融資を受けて投資ができる
株式投資や投資信託などは、原則として自己資金での投資が必要です。しかし、不動産投資の場合、融資を受けることで自己資金以上の投資が可能な「不動産投資ローン」を利用できる場合があります。
審査が通れば自己資金では手に入れることが難しい物件も購入でき、自己資金を抑えて長期的に安定した利益を得られる可能性があるといえるでしょう。
ただし、利用者の返済能力以外に不動産の収益性なども審査対象となります。
生命保険や死亡保険の役割を果たす
ローンを組む際は、団体信用生命保険に加入するケースが多くあります。団体信用生命保険とは、ローンの名義人が死亡または高度障害状態となった場合に、保険金でローン残債が返済され、残高がゼロになる保険です。
団体信用生命保険に加入していれば、ローン名義人が亡くなった際に、遺族はそれ以降ローンの支払いが必要なくなり、不動産が残ります。
入居者がいれば、遺族は家賃収入を得られますが、団体信用生命保険はあくまでローン債務がゼロになるものであり、直接収入とはならないため注意しましょう。
また、団信に加入するには、健康状態が所定の条件を満たしている必要がある点にも注意しましょう。
所得税と住民税を節税できる
不動産投資は、所得税や住民税を節税する効果があります。投資物件の建物相当額は、減価償却で耐用年数が経過するまで経費計上し続けて課税所得を減らせます。
また、不動産所得の赤字は給与所得などほかの所得と損益通算できます。損益通算とは、黒字所得から赤字所得を差し引くことです。
損失を利益から引くことで課税所得を減らせるため、所得税や住民税を節税できます。また、減価償却分も損失として計上することが可能です。
ただし、前提として固定資産税が別途発生する点には注意しましょう。
相続税を節税できる
土地や建物は、相続税路線価や固定資産税評価額をもとに評価されます。そのため、現金や預貯金よりも相続税評価額が低く、現金や預貯金を不動産に換えておくことで相続税の節税が期待できます。
さらに、不動産を賃貸として人に貸していると、活用の選択肢が限られるため、資産価値が下がるとみなされ、相続税評価額も下がる場合があります。
インフレリスクを軽減できる
インフレとは、モノやサービスの価格（物価）が継続して上昇することをさします。資産が現金のみの場合、インフレによって物価が上昇するとお金の価値が低下するため、資産が目減りする可能性が高まります。
いっぽう、不動産は物理的な資産であるため、資産価値が下がりにくいです。さらに、不動産の価格は物価の上昇に連動して上がる傾向があるため、不動産投資によってインフレリスクを軽減できる可能性があります。
ただし、必ず常に価値が維持できるわけではないことは理解しておきましょう。
理解しておくべき不動産投資のリスク
不動産投資にはメリットがあるいっぽうで、リスクもあるので注意が必要です。不動産投資をはじめる前に知っておくべきリスクを紹介します。
空室リスク
不動産投資では、入居者がいれば長期で安定した家賃収入が得られます。しかし、空室が発生すると家賃収入が途絶えてしまいます。
家賃収入をローンの返済に充てる予定の方は、自己資金で補わなければならないので注意しましょう。
空室リスクを防ぐためには、賃貸物件として需要が見込める不動産を選んだり、入居者の募集に強い賃貸管理会社を選んだりすることが大切です。
家賃下落リスク
賃貸物件の家賃は、一般的に建物の老朽化に伴い下落します。また、周辺地域の人口減少や類似物件の存在によって、家賃を下げざるを得なくなる場合もあります。
物件を購入したときの家賃を維持し続けられるとは限りません。家賃下落リスクを防ぐためには、利便性の高い地域や再開発が見込まれる地域の物件を選んだり、リノベーションなどで価値を保ったりすることが大切です。
家賃滞納リスク
入居者がいても、家賃を滞納されて毎月の収益が赤字になってしまう可能性があります。家賃滞納リスクを防ぐためには、滞納する可能性のある方を入居させないように、入居者審査を慎重に行うことが大切です。
家賃滞納が生じた際に、入居者への督促を代行してくれる管理会社もあります。
修繕リスク
建物は経年劣化が生じるため、定期的にメンテナンスを行う必要があります。外壁塗装、排水管の交換、電気設備やエレベーターの定期点検などが必要となり、修繕費用がかかります。
修繕費を抑えるには、丈夫で長持ちする良質な物件を購入することが大切です。
災害リスク
投資物件は、地震や火災などで被害を受けるリスクがあります。自然災害はいつ起こるか予測できないため、火災保険や地震保険に加入して、万一に備えておくことが大切です。
また、耐火性や耐震性のある物件など、建物の構造を確認することも、被害を最小限に抑えるために効果的であるといえるでしょう。
金利上昇リスク
金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合、固定金利と変動金利を選択可能です。
- 固定金利：指定した期間は一定の金利が適用される
- 変動金利：金融市場と連動し、返済期間中に金利の見直しが行われる
一般的に、借入時点の利率は固定金利よりも変動金利のほうが低い傾向があります。
ただし、変動金利で融資を受ける場合、金利が上昇すると返済総額が大きくなり、利回りが低下するリスクがあることに注意が必要です。
そのため、変動金利を選択する際には、金利が上昇した場合のシミュレーションをするなどの対策を講じることが重要です。
不動産投資の種類とメリット・デメリット
不動産投資にはいくつかの種類があります。主な種類は以下のとおりです。
- マンション・アパート一棟投資
- 区分マンション・アパート投資
- 戸建て投資
投資先によってメリット・デメリットが異なるため、不動産投資を行う際は、それぞれの特徴を理解したうえで検討することが大切です。
マンション・アパート一棟投資
マンション・アパート一棟投資とは、一棟のマンションやアパートを所有し、賃貸経営を行う投資のことです。
中規模の一棟アパートから高額な一棟マンションまで比較的幅が広く、主にある程度の土地を所有している場合に向いています。中古物件の購入も可能ですが、家賃下落リスクや修繕リスクが高い傾向があるため、初心者には難しい場合があります。
マンション・アパート一棟投資の主なメリットとデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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区分マンション・アパート投資
区分マンション・アパート投資とは、マンション・アパート内にある部屋を一室単位で所有する投資のことです。一室のみに投資することも、ひとつのマンション・アパートで複数の部屋に投資することも可能です。
区分マンション・アパート投資は、一棟投資と比較して少額の自己資金で投資をはじめられるため、自己資金を抑えたい方や不動産投資初心者の方に向いています。
区分マンション・アパート投資の主なメリットとデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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戸建て投資
戸建て投資とは、一戸建ての住宅を所有し、入居者からの家賃収入で利益を得る投資のことです。家賃収入だけでなく、土地の値上がりを狙うことも可能です。
戸建て投資は、「土地はあるが、広さとしてはマンション・アパートを建てるほどではない」という方に向いています。
戸建て投資の主なメリットとデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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不動産投資のはじめ方
不動産投資は、以下のような流れではじめます。
- 不動産投資の知識を身につける
- 投資金額や目標を決める
- エリアと物件を決める
- ローン審査を受ける
- 物件を購入する
- 管理会社を選ぶ
まずは不動産投資に関する知識をしっかりと身につけて、正しい知識をもとに投資目標やエリア、購入物件を決めていくことが大切です。
知識がなければ、自身で物件や方針を決められず、不動産会社や管理会社の言葉を鵜呑みにすることになるので注意しましょう。知識を身につけて投資の最終目標や購入物件を決めたら、ローン審査を受けます。
自己資金で物件を購入するのは難しいため、多くの方が投資用物件を購入する際に利用する「不動産投資ローン」を活用しましょう。
ローン審査に通過して物件を購入したあとは、入居者募集や家賃の徴収を代行してくれる管理会社を探して、物件管理の手間を省きましょう。
不動産投資ローンについて詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
不動産投資をはじめるときの注意点
不動産投資をはじめるときの注意点を紹介します。
投資目的を明確にする
不動産投資をはじめる際には、投資目的を明確にしておくことが大切です。目的によって選ぶエリアや購入する物件が変わります。
たとえば、長期で安定した家賃収入を得たいのであれば、駅近などの利便性が高く入居者を集めやすい物件が適しており、売却益で利益を出したいのであれば、再開発が見込まれる地域の物件が適しています。
このように、投資目的を明確にしなければ、その後のエリアや物件選びも曖昧になってしまうので注意しましょう。
余裕のある資金計画を立てる
不動産投資をする際には、余裕のある資金計画を立てることが重要です。物件の取得費だけでなく、登記費用や不動産取得税、固定資産税など、さまざまな費用がかかることを踏まえて資金計画を立てなければなりません。
また、空室リスクや修繕リスクなど、さまざまなリスクに備えて資金に余裕を持っていなければ、自己資金が足りなくなり、生活が苦しくなる可能性もあります。
ローンの金利や返済期間を把握し、不動産投資によって得られる利益とのバランスを考えなければなりません。余裕のある資金計画を立て、空室や家賃滞納などにも冷静に対応できるようにしておきましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社は、投資物件の紹介や投資方針のアドバイス、サポートなどを行ってくれるため、資産運用のパートナーとなります。不動産会社選びは、不動産投資をするうえで重要なポイントです。
不動産会社選びに失敗すると、赤字の物件や売却益が得られない物件を抱えてしまう可能性があります。
信頼できる不動産会社を選ぶためには、実績や口コミの確認だけでなく、投資目的に適した物件を紹介してくれるか、リスクやデメリットを説明してくれるかといった点にも注目することが大切です。
不動産投資に際して検討したい不動産投資ローン
投資用物件の購入資金を用意したい方は、AGビジネスサポートの不動産投資ローンをぜひご検討ください。
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（※）
申込みの時間帯によっては対応できない場合があります。また、融資額は審査によって決定します。
まとめ
不動産投資は、長期で安定した家賃収入を得られるといったメリットがあるいっぽうで、空室や家賃滞納、家賃下落などのリスクがあります。
正しい知識を身につけてリスクを理解したうえではじめなければ、赤字の物件を抱えてしまったり、売却しても利益が出ない物件を所有してしまったりする可能性があります。
不動産会社選びや物件選びを慎重に行い、不動産投資を成功させましょう。
