事業を運営していると、予定外のトラブルなどから事業資金が急に不足してしまう場面が珍しくありません。資金の一時的な不足を補う手段として、つなぎ融資を検討する企業も多いでしょう。
事業資金のためにつなぎ融資を受ける方法はいくつかありますが、自社で不動産を所有している場合は、不動産担保ローンや不動産売却つなぎローンも選択肢となります。
ただし、不動産担保ローンと不動産売却つなぎローンは、それぞれ性質が異なるため、違いを理解したうえで利用を検討することが大切です。
本記事では、不動産担保ローンと不動産売却つなぎローンの違いや、不動産担保ローンをつなぎ融資に活用するメリット・デメリット、利用する際のポイントを解説します。
目次
つなぎ融資とは つなぎ融資を必要とする主なケース 不動産を担保とするつなぎ融資の種類 不動産担保ローンと不動産売却つなぎローンの違い 不動産担保ローンをつなぎ融資に利用するメリット 不動産担保ローンをつなぎ融資に利用するデメリット 不動産担保ローンをつなぎ融資に利用するポイント つなぎ融資で事業者向け不動産担保ローンを活用するならAGビジネスサポート「不動産担保ローン」 不動産担保ローンもつなぎ融資として利用可能つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、一時的な資金不足の穴埋めとして利用される融資です。
想定外の事態が起こり急にお金が必要になったときなど、あくまでも一時的な融資として位置づけられるため、一般的には短期間のうちに一括返済されます。
個人にとってのつなぎ融資
個人でつなぎ融資を利用するケースには、マイホームを購入する際、物件の引き渡し前に発生する費用の調達があります。
マイホームを購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。しかし、住宅ローンは物件を引き渡すタイミングで融資が実行されるため、それ以前に生じる費用、たとえば土地の購入費用や建築着工金などは自身で用意しなくてはなりません。
数は多くありませんが、住宅ローン向けのつなぎ融資を扱う金融機関もあります。こうした個人向けのつなぎ融資は、1～3回に分けて融資を受けたあと、住宅ローンの融資を利用して一括返済する仕組みが一般的です。
事業者にとってのつなぎ融資
事業者がつなぎ融資を利用する理由は、自社の運営で欠かせない事業資金の一時的な不足を解消することが多いです。
事業資金が予定外に不足する原因はさまざまですが、一時的な資金繰りの悪化が負の連鎖を招き、経営を傾かせる原因にもなります。そのため、事業者にとってつなぎ融資は、より緊急性を求められます。
事業の資金調達法には、公的な補助金から民間の金融機関での借入れまで幅広い選択肢があります。どのような方法を選ぶにせよ、一時的な借入れであればつなぎ融資だと考えられます。
ここからは、事業者にとってのつなぎ融資に関する知識や情報を紹介していきます。
つなぎ融資を必要とする主なケース
事業者がつなぎ融資を必要とするケースとして、主に次のようなものが考えられます。
- 取引先からの売掛金の回収が遅れている
- 公的な補助金の交付までの資金繰りが困難になっている
- 銀行の融資実行まで日にちがある
- 不動産売却中だが現金化に時間がかかっている
回収不能とまではいかなくとも、取引先からの売掛金の回収が予定より遅れることは珍しくないでしょう。回収が進まなければ、経理上は順調に見えても資金繰りが悪化します。
売掛金の回収を待たずに「黒字倒産」とならないように、当面の運転資金を確保する必要があります。
また、国や自治体の補助金や銀行からの融資を受けると決まっていても、入金までに生じるタイムラグから、短期間のつなぎ融資を必要とするケースもあります。
ほかにも、不動産売却でまとまった資金を調達するつもりが、期待どおりに売買が進まないケースも考えられます。不動産市場での売買には平均3～5ヶ月かかるため、スケジュールに余裕がなければ別の融資を受けなければならないでしょう。
不動産を担保とするつなぎ融資の種類
不動産を担保とするつなぎ融資には、主に2種類あります。
- 不動産担保ローン
- 不動産売却つなぎローン
それぞれの特徴を紹介します。
不動産担保ローン
不動産担保ローンとは、所有する建物や土地を担保にお金を借入れる有担保ローンです。
利用条件は提供する会社や商品によって少しずつ異なりますが、一般的に借入金の利用目的を問われません。法人や個人事業主を対象とした不動産担保ローンも多く、事業のつなぎ融資として利用することが可能です。
25～35年と返済期間を長く設定した長期的な利用も可能ですが、2～5年と短期間で契約できる商品もあり、一時的な資金の準備にも適しています。
法人として、または個人で不動産を所有しているなら、つなぎ融資の手段として不動産担保ローンの活用を検討するとよいでしょう。
不動産担保ローンについて詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
不動産売却つなぎローン
不動産売却つなぎローンとは、売却予定の不動産を担保にお金を借りるローンのことをさし、不動産担保ローンの一種となります。
不動産の売却には時間がかかりますが、不動産売却つなぎローンは売却完了までの必要な資金を先に借り、不動産の売却時に返済する仕組みです。返済期間は短めで、1～2年程度に設定されていることが一般的です。
そのため、不動産の売却を検討している場合は、不動産売却つなぎローンも選択肢として検討するとよいでしょう。
不動産担保ローンと不動産売却つなぎローンの違い
不動産担保ローンと不動産売却つなぎローンは、どちらも不動産を担保にお金を借りられるローン商品ですが、その大きな違いは融資期間と毎月の返済金額です。
| ローン商品 | 不動産担保ローン | 不動産売却つなぎローン |
|---|---|---|
| 融資期間 | 短期・長期ともに可能 | 短期 |
| 毎月の返済金額 | 元金+利息 | 利息のみ |
金融機関によっても異なりますが、不動産担保ローンは、融資期間が長く、30年以上に設定できる場合もあります。
繰り上げ返済を活用して短期間で返済することも可能ですが、繰り上げ返済時は一般的に違約金がかかるあるため、余計な費用が生じる可能性があります。
いっぽう、不動産売却つなぎローンは、融資期間が1～2年程度に設定されていることが一般的で、繰り上げ返済時の違約金もかからないことが多いです。
また、不動産売却つなぎローンの元金は不動産の売却で返済するため、月々の返済金額は利息分のみとなります。そのため、元金と利息を毎月返済する不動産担保ローンに比べて、月々の返済負担を軽減できる可能性があります。
どちらがよいかは状況によって異なりますが、不動産の売却を予定していない場合は不動産担保ローン、不動産の売却を前提にする場合は不動産売却つなぎローンが向いているでしょう。
不動産担保ローンをつなぎ融資に利用するメリット
不動産担保ローンをつなぎ融資に利用すると、次のようなメリットがあります。
金利の負担を抑えられる
つなぎ融資はあくまで一時的な融資であり、資金繰りの見通しが立っていてその資金を確保するまでの空白期間の穴埋めであることが前提です。
不動産担保ローンの適用金利は年率2.5～9.0％前後と無担保ローンよりも低い傾向があり、比較的利用しやすい融資です。
しかし、返済期間が長引くほど金利の負担は増します。つなぎ融資の役割を終えたら、できるだけ短期間で完済して金利の負担を抑えることが大切です。
商品によっては1～2年の返済期間で契約できるものもあるため、できるだけたくさんの商品を比較して、つなぎ融資の条件に合った不動産担保ローンを選びましょう。
余裕をもった資金調達ができる
不動産担保ローンで受けられる融資金額は、事業の経営状況のほか、担保となる不動産の価値で決まります。資産価値の高い不動産が担保となることから最大5億円などと高額の融資が可能で、ほかのローンより余裕をもった資金調達を実現しやすいでしょう。
事業でのつなぎ融資は、運転資金や新規事業の準備、設備投資、納税、キャッシュフローの改善など、使いみちによって必要な金額が変わります。まとまった資金を調達できる不動産担保ローンなら、あらゆるケースでつなぎ融資としての役割を果たせます。
不動産担保ローンをつなぎ融資に利用するデメリット
不動産担保ローンはつなぎ融資として利便性の高いローンですが、利用時のデメリットも把握しておきましょう。
利息や手数料の支払いが生じる
つなぎ融資は、想定外の事態が起こらなければ必要のない借入れです。事業を円滑に進めるためには必要な選択だとしても、本来なら支払う予定のなかった利息が生じてしまうことへの意識が大切です。
特に注意したいのが手数料です。契約にあたって不動産の調査料や保証料、事務手数料など、商品によってさまざまな手数料がかかります。こちらも商品によって必要とされる手数料や金額が異なります。
返済不能になれば不動産を手放すリスクがある
不動産担保ローンは、返済不能に陥れば、担保物件を手放さなければなりません。抵当権を持つ契約先の金融機関などが、担保物件の売却代金で残債を回収するためです。
法人あるいは個人として保有してきた大切な資産や、将来見込まれる売却益を失うことになれば、事業者として大きなデメリットとなるでしょう。
また、担保物件の売却で残債を回収しきれなかった場合には、手持ちの資金で完済しなければならなくなり、新たな融資で借入れを膨らませる可能性もあります。
不動産担保ローンを利用中に返済が困難だと感じたら、早急に契約先の会社に現状や解決策を相談するのがおすすめです。
不動産担保ローンをつなぎ融資に利用するポイント
不動産担保ローンをつなぎ融資に利用するときには、次のポイントを押さえて活用しましょう。
目的や金額を明確にする
つなぎ融資に限ったことではありませんが、融資を受ければ借入金は利息とともに返済しなければなりません。融資を受けて事業のトラブルを解消しても、返済の負担がかかることで経営に悪影響を与える恐れもあります。
つなぎ融資として不動産担保ローンを選ぶなら、一時的な資金としての適切な活用が重要です。なんのために、いつまでにいくら必要なのか、利用する目的や内容を明確にします。
また同時に、なぜつなぎ融資が必要になったのか、原因を探って解決策を考案しておくことも必要でしょう。
公的な融資はスケジュールに余裕をもって申込み、審査落ちも想定しておく、売掛金の回収が遅れるなら取引先と話し合いの場を持つなど、つなぎ融資を使わずに済む事業運営をめざしましょう。
具体的な返済計画を立てる
不動産担保ローンは契約時点で返済期間が決定されるため、返済の見通しを立てやすいでしょう。しかし、つなぎ融資として短期間での返済を実現するには、より具体的かつ現実的な返済計画を立てるのがおすすめです。
たとえば、契約期間が1年の不動産担保ローンでも、半年後に予定していた資金調達が実現するのであれば、半年で完済できる計画を立てます。
毎月の返済額、利息や手数料の金額、変動金利の場合は金利の動向、一括完済するタイミングなど、細かな数字と時期を可視化すれば、実現性が高まります。
ただし、短期間での完済を前提とはするものの、事業の運営をひっ迫するような無理な返済計画を立てないようにしましょう。どんな事業も外的・内的要因から予期せぬ事態に見舞われるものです。状況に応じた返済計画の見直しも大切です。
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また、契約にあたって保証人は原則不要です（※）。
不動産担保ローンの申込みを検討中の方は、一度ご相談ください。
（※）
法人契約の場合は原則代表者の連帯保証が必要です。また、担保提供者の連帯保証が必要な場合があります。
不動産担保ローンもつなぎ融資として利用可能
つなぎ融資は、一時的な資金不足を補うための融資商品です。自社で不動産を所有している場合、不動産担保ローンをつなぎ融資として利用することが可能です。
不動産担保ローンは、公的な融資や銀行からの借入れよりも審査にかかる時間が短い傾向にあるため、急を要する資金調達にも適しています。
多くの商品が長期の返済に対応しており、金融機関によっては比較的短期の返済で契約できる場合もあります。不動産担保ローンの内容は金融機関によって異なるため、つなぎ融資として活用する場合は事前に確認しておきましょう。
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