不動産担保ローンでいくら借りられるかは、資金調達を考えている方にとって気になるポイントでしょう。
不動産担保ローンの利用可能額は、担保となる不動産の価値や申込者の属性（年齢や年収など）によって決まります。
不動産担保ローンを利用する際には、借入可能額の目安や不動産の価値がどのように決まるかを理解しておくとよいでしょう。
本記事では、不動産担保ローンで借りられる金額の目安や担保評価額の計算方法を解説します。
目次
不動産担保ローンでいくら借りられる？借入可能額の目安 不動産評価額の計算方法 担保とする不動産評価額に影響を与えるポイント 不動産担保ローンを利用するときのポイント 不動産担保ローンは「AGビジネスサポート」 まとめ不動産担保ローンでいくら借りられる？借入可能額の目安
不動産担保ローンの借入可能額は、担保となる不動産の評価額の6～8割程度とされています。たとえば、評価額が5,000万円の土地の場合、3,000万～4,000万円程度が借入可能額の目安です。
ただし、同じ不動産を担保とする場合でも、金融機関によって評価基準や評価額の計算方法などが異なり、借入可能額にも影響します。どの程度の借入れが可能か気になる方は、金融機関に直接相談してみましょう。
借入可能額に影響を与える担保評価額とは
担保評価額とは、担保となる不動産の評価金額のことです。
金融機関は、債務の回収ができない場合に担保対象の不動産を売却して回収します。そのため、不動産担保ローンの審査では、担保とする不動産に融資金額に見合う価値があるかどうかの評価が行われます。
不動産担保ローンでは「担保評価額＝融資金額の上限」となることが一般的です。
ただし、実際の借入可能額は担保評価額だけでなく、他社からの借入状況や申込者の返済能力などを総合的に判断します。担保評価額がそのまま借入可能額になるわけではないため、注意が必要です。
不動産評価額の計算方法
不動産は土地と建物に分けられ、それぞれの評価額の合計が不動産評価額となります。以下では、土地と建物に分けて評価額の計算方法を解説します。
建物の担保評価額
建物の担保評価額を計算する際には、主に以下の方法が用いられます。
- 原価法
- 取引事例比較法
- 収益還元法（収益用物件）
原価法とは、同じ物件を購入するときにかかる費用から、耐用年数による消耗分を差し引いて建物の評価額を求める方法です。
立地や駐車場の有無などが価格に反映されないため、最終的な評価額を算出する前に調整を加える必要があります。
取引事例比較法とは、類似する広さや築年数、エリアの物件の取引額を参考に評価額を割り出す方法です。
売買が活発ではないエリアの物件や、広すぎる・狭すぎるなどの特殊な物件には向きませんが、不動産取引件数が多い都市部の物件の価値評価で多く用いられます。
そのほか、収益用の物件を担保とするときは、収益還元法を用いることが一般的です。収益還元法では、「賃貸物件として1年間に得られる利益÷周辺の類似物件の利回り」から評価額を算出します。
土地の担保評価額
土地の担保評価額は、主に以下の数値を参考に求めます。
- 公示地価
- 基準地価
- 路線価
公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を判定し、公示するものです。国土交通省によって3月に公表され、一般の土地取引価格の指標として利用されます。
基準地価とは、各都道府県が定める土地の価値です。土地を更地として評価し、基準日の7月1日時点の価値を算出します。公示地価とともに、その土地の価格を判断する際の基準として使用され、各都道府県が公表しています。
路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。1月1日を評価時点とし、1年間の地価変動などを考慮して評価します。公示地価などをベースに算出した価格の80％程度を目安に定められています。
担保とする不動産評価額に影響を与えるポイント
不動産担保ローンを利用する際には、借入可能額を決める不動産評価額が重要です。不動産評価額に影響を与える主なポイントは以下のとおりです。
- 不動産の状態
- 抵当権の順位
それぞれ解説します。
不動産の状態
不動産の状態は評価額に直結します。不動産評価額に影響する主な要因は以下のとおりです。
- エリアの利便性
- 建物の築年数や状態
- 土地の形状
不動産があるエリアに商業施設がない、最寄りに駅やバス停がないなど、利便性が低い場合は、評価額が低くなる可能性があります。
いっぽう、再開発の予定があるなど、プラスの要因があれば土地の評価が高くなる可能性があるため、現状の評価額が低くても将来的に評価額が上がる場合もあります。
また、建物の築年数や状態も重要です。築年数が古い、老朽化が進んでいるなど、建物の状態が悪い場合は、評価額が低くなります。
そのため、建物の評価を上げるためには必要な修繕を行い、適切な状態を保つことが重要です。
そのほか、傾斜地、入り口が狭い旗竿（はたざお）地、正方形や長方形ではない不整形地など、土地の形状が悪い場合は評価が低くなる傾向があります。
抵当権の順位
抵当権とは、不動産を担保とする際に金融機関が設定する権利のことです。不動産担保ローンなどの有担保ローンでは、一般的に抵当権を設定します。
抵当権はひとつの不動産に対して複数設定することが可能です。抵当権が設定される順番に応じて第一抵当、第二抵当という呼び方に変化し、その順番で弁済を受ける権利があります。
不動産担保ローンによっては第二抵当でも認められるケースがありますが、第一抵当より金融機関側のリスクが高くなります。
そのため、担保とする不動産に第一抵当権者がいる場合、一般的にその不動産の担保評価額が低くなることに注意しましょう。
不動産評価額以外に借入可能額を左右する審査の要素
不動産担保ローンでの借入可能額は、担保となる不動産の価値以外にも以下の要素に左右されることがあります。
- 申込者の年収
- 職業
- 信用情報（延滞履歴など）
- 他社からの借入金額や返済状況
ビジネスローンの場合は、さらに事業計画、資金計画などが評価基準となります。不動産担保ローンの申込みを検討している方は、事前にサービスの対象となるかどうか、申込要件などの詳細を確認しておきましょう。
不動産担保ローンを利用するときのポイント
不動産担保ローンの審査基準は金融機関によって異なり、どの金融機関の審査に通りやすいかはケースによってさまざまです。各ローンの利用条件や貸付条件、利用時のポイントについては事前に確認しておきましょう。
ノンバンクに注目する
ノンバンクは、融資に特化している銀行以外の金融機関です。申込者の返済能力や不動産の担保価値が審査基準となる点はほかの金融機関と共通していますが、より柔軟な審査を実施している点が異なります。
また、審査が比較的短期間で完了するため、早急に融資を受けたいときにも活用できます。不動産担保ローンの申込みを検討している方は、銀行だけでなく、ノンバンクにも注目してみましょう。
必要書類を用意し、不備がないか確認する
提出書類に不備があると、審査がスムーズに進みません。不備がないように確認してから提出しましょう。
事業拡大や起業目的で不動産担保ローンを利用するときは、事業計画書や事業内容確認書の提出が必要なケースもあります。
たとえば、AGビジネスサポートの不動産担保ローンに申込む際は、以下の書類の提出が必要です（※）。
| 法人 | 個人事業 |
|---|---|
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|
（※）
申込状況によっては、そのほかの書類を提出していただくこともあります。
借入希望金額を低めに設定する
借入可能額は担保の価値によって左右されますが、評価方法は金融機関によって異なる点に注意が必要です。
金融機関によっては、期待する評価額よりも低い金額で評価される可能性があります。この場合、借入可能額も低くなるため、申込みの時点から借入希望額を低めに設定するのがおすすめです。もともとの借入金額が少ないと、返済の負担も軽減できます。
不動産担保ローンは「AGビジネスサポート」
AGビジネスサポートでは、「不動産担保カードローン（詳細はこちら）」と「不動産担保ビジネスローン（詳細はこちら）」を提供しています。
「不動産担保ビジネスローン」は、最大5億円の融資が可能です。一括で借入れを行い、その後は返済のみを行うため、月々の計画的な返済が可能です。
また、「不動産担保カードローン」の利用限度額は最大5,000万円、個人事業主は2,000万円以下ですが、設定された利用限度額の範囲内で何度でも借入れが可能なため、取引先からの入金が遅れているときなどにも対応しやすくなるでしょう。
なお、いずれの不動産担保ローンも最短3日での融資が可能です（※）。早急に事業資金が必要なときなど、ぜひご検討ください。
（※）
法人契約の場合は原則代表者の連帯保証が必要です。また、担保提供者の連帯保証が必要な場合があります。
まとめ
不動産担保ローンは、無担保ローンと比較して多額の借入れが可能なローン商品です。借入可能額は不動産評価額や返済能力などに左右されます。
不動産担保ローンは銀行以外の金融機関も提供しているため、状況に応じて利用を検討しましょう。
AGビジネスサポートでは、「不動産担保ビジネスローン」や「不動産担保カードローン」を提供しています。
事業資金の調達を検討する際は、AGビジネスサポートにご相談ください。
