リースバックと親子間売買の違いとは？それぞれの特徴やメリットとともに解説

「リースバック」と「親子間売買」の特徴

はじめに、リースバックと親子間売買の特徴を紹介します。それぞれの具体的な仕組みを事前に把握しておきましょう。

リースバックの特徴

リースバックは、自宅をリースバック事業者に売却して売買代金を受取り、その後は家賃を支払ってそのまま住み続ける仕組みです。

リースバックでは利用者とリースバック事業者が当事者となり、売買契約と賃貸借契約を結びます。一般的な不動産売買と比較すると、次の点がメリットです。

リースバックの仕組みやメリットは、下記の記事で詳しく紹介しています。あわせてご確認ください。

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親子間売買の特徴

親子間売買は、名称のとおり、親子間で不動産を売買することです。

親子間売買では親と子が当事者となり、売買契約を結びます。当事者が親子である以外は、一般的な不動産売買と行われる手続きにほとんど違いはありません。

一般的な不動産売買との違いは、当事者が親子であるので、柔軟な対応が可能な点です。たとえば、親子間売買では次のような対応も可能です。

上記のような手続きを行えば、親は住み慣れた自宅を離れることなく、ローン返済や老後生活の資金を確保できます。家族で相談することにより、親子間でいわばリースバックに近い形式で取引できます。

リースバックと親子間売買の違い

リースバックと親子間売買は、自宅を売却後も住み続けられる点では共通しています。ただし、次の違いがあることに注意しましょう。

各項目の詳しい内容を紹介します。

仲介人（第三者）の存在

リースバックと親子間売買の大きな違いは、仲介人（第三者）の存在です。リースバックでは、リースバック事業者や仲介された第三者が買主および貸主になります。

いっぽう、親子間売買を活用する場合は、自宅の売買も賃貸借も親子間で実施されます。

譲渡所得税の取扱い

譲渡所得税とは、土地や建物を売却した際の利益に課される税金です。リースバック、親子間売買でも、利益が出た際には所有期間に応じて税率が課されます※1。

リースバックと親子間売買の違いは、マイホーム売却で売主に適用される特例の有無です。

通常、マイホームを売却した場合には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や特定の居住用財産の買換えの特例が適用されます※1。

しかし、上記の特例には「売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと」が要件となるため、親子間売買では適用できません。

いっぽう、リースバックは第三者への売却となるので、そのほかの要件に差し障りがない限り特例を適用できます。親子間売買では、場合によっては譲渡所得税が高くなる可能性に注意が必要です。

「みなし贈与」とみなされるか

親子間売買で注意したい点は、売買をしたにも関わらず贈与税がかかる場合があるところです。

たとえば、時価で5,000万円の価値がある自宅をお子さんへ1,000万円で売却したとします。親としては、あまりお子さんに金銭的な負担をかけたくない思いから、売却価格を低く設定したのかもしれません。

しかし、個人が不動産を著しく低い価格で売却した場合、売主から買主への贈与とみなされる場合があります（みなし贈与）。そのため、親子間で売買する場合も不動産が市場で実際に売買された価格（実勢価格）を調べたうえでの適正な売買が重要です。

いっぽう、リースバックの場合はリースバック事業者が査定を実施し、利用者と相談のうえ、売却価格を決定します。

固定資産税などの維持費の支払い

リースバックと親子間売買は、固定資産税や火災保険料など、自宅の所有に伴う維持費の支払いに違いがあります。

リースバックでは、自宅の所有権はリースバック事業者へと移ります。そのため、自宅売却後はリースバック事業者が固定資産税を支払います。契約内容によっては、火災保険料や修繕費、維持費、管理費もリースバック事業者側の負担です。

親子間売買では、自宅の所有権は親からお子さんへ移ります。固定資産税や火災保険料、修繕費や維持費などは、お子さんが支払う必要があります。

家賃の金額の取扱い

リースバックと親子間売買では、家賃の金額をどう取扱うかも違いのひとつです。

リースバックでは、売却後にリースバック事業者と賃貸借契約を結び、家賃を支払います。金額は通常、売却価格を基準に、期待利回りや周辺の家賃相場を勘案して決定されるのが一般的です。

親子間売買の場合、家族で相談して家賃を設定できます。お子さんには固定資産税や維持費などがかかることを考慮する必要はありますが、柔軟に対応しやすい点がメリットです。

なお、リースバックの家賃を詳しく知りたい方は、下記の記事をご確認ください。

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リースバックのメリット

リースバックのメリットをまとめると、次のようになります。

リースバックのメリットは、リースバック事業者と相談しながら手続きを進められる点です。不動産取引の知識があるリースバック事業者のサポートを受けられるので、手続きをスムーズに進められます。

そのほか、譲渡所得税の特例を受けやすいことや、固定資産税や火災保険料の支払いが不要となることもメリットです。

リースバックの注意点

リースバックの注意点は、第三者（リースバック事業者）とのやり取りが発生する点です。リフォームや改築をする際にはリースバック事業者の許可が必要になる場合があり、家賃の金額もリースバック事業者との契約で取り決めます。

親子間売買のメリット

親子間売買のメリットには、次の点が挙げられます。

親子間売買は身内であるお子さんと取引をします。第三者と取引するリースバックと異なり、売却価格や家賃などの条件を調整しやすく、安心感を持って取引できる点がメリットです。

親子間売買の注意点

親子間売買を含む親族間売買は、多くの金融機関で住宅ローンを利用できません。基本的に現金での一括購入ですが、長期の分割が可能な場合もあります。

また、売買契約書の作成や登記事項証明書の取得、実勢価格の調査、所有権移転の登記などをご自身でする必要があります。登記手続きは司法書士に依頼する方法もありますが、その際は費用がかかる点に注意が必要です。

【事例】親子でのリースバック活用方法

リースバックは、親子に関する次の事例でも活用できます。

各事例の詳細を解説します。

二世帯住宅への建替えに活用する

リースバックは、二世帯住宅へ建替える際の資金や住まいの確保に便利です。

たとえば、お子さんの所有する家を活用して建築資金を捻出したい場合、家を売却する方法が考えられます。

しかし、この方法では、売却後に二世帯住宅が完成するまでの住まいを探さなくてはなりません。

リースバックの場合は、お子さんの家を売却しても、賃貸借契約の期間内は家賃を支払うことでそのまま住み続けられます。

売却代金を建築費に充て、親の家を二世帯住宅へ建替える期間中は、親も含めてお子さんの家で生活が可能です。

相続対策に活用する

リースバックは、相続対策の選択肢になり得る方法です。特に、自宅などの不動産は現金化がしにくく、遺産分割でトラブルが発生する場合もあります。

しかし、リースバックで自宅を現金化すると、お子さんへ公平に遺産を分割しやすくなります。生前贈与を活用して相続する遺産を少なくする対策を講じられるほか、ご自身の老後資金の確保にも役立ちます。メリット・デメリットを考慮しながら選択するとよいでしょう。

なお、リースバックを相続に活用する方法については、下記の記事も参考にしてください。

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リースバックと親子間売買の違いを理解しよう

リースバックと親子間売買では、第三者やお子さんといった取引相手や税金の取扱いなど、いくつかの違いがあります。どちらも自宅売却後に住み慣れた家に住み続けられるメリットがありますが、それぞれの特徴は事前に把握しておきましょう。

リースバックが利用できる事業者をお探しの際は、ぜひAG住まいるリースバックをご検討ください。住宅ローンの完済や老後資金の確保など、さまざまな目的で利用できます。

AG住まいるリースバックのお申込みは、来店不要です。先ずは机上査定（仮査定）を行い、お客様より申し出があれば自宅を訪問して、本査定の際に担当者がご自宅へご訪問します。オンラインでの無料査定やフリーダイヤルでのお問合せ（0120-933-651、平日9:30～18:00）に対応していますので、リースバックを検討する際はご相談ください。