土地や家屋などの固定資産を所有している場合、毎年固定資産税を納付します。リースバックを検討している方のなかには、「リースバックを利用すると固定資産税はどうなるのだろう」と疑問に感じている方がいるかもしれません。
本記事では、固定資産税の仕組み、リースバック後に固定資産税の納付がなくなる理由、固定資産税の計算例などを解説します。
目次
固定資産税とは リースバック後は固定資産税を支払う必要がない？ 固定資産税の負担はどれくらい？ 固定資産税以外の費用負担はどうなる？ 固定資産税以外のリースバックに関する税金 買い戻し後の固定資産税の取扱い リースバックにかかる税金以外の費用 リースバックの固定資産税に関するよくある質問 リースバックは固定資産税などの仕組みを知って利用しよう固定資産税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋、償却資産などの固定資産の所有者に課される地方税です。課税対象には、主に次が挙げられます。
| 課税対象 | 例 |
|---|---|
| 土地 | 住宅地、田・畑、山林、池沼、牧場、原野など |
| 家屋 | 住宅、倉庫、店舗、工場（発電所や変電所を含む）など |
| 償却資産 |
|
たとえば、自宅を所有している方の場合、住宅およびその住宅が建てられている土地が固定資産税の対象です。
固定資産税は、固定資産のある市町村に納付します。東京23区には特例が適用され、区に納付するのではなく東京都に納付します。
なお、所有する土地や家屋が市街化区域内にある場合、原則として都市計画税が課されます（償却資産は除く）。都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業に利用される目的税で、市町村の自主的な判断で課されています。
リースバック後は固定資産税を支払う必要がない？
リースバックを利用したあとは、固定資産税をご自身で納付する必要がありません※。理由は、固定資産税の納税義務者がご自身からリースバック事業者に変わるためです。
そもそもリースバックとは、自宅をリースバック事業者に売却してお金を受取ったあと、家賃を支払ってそのまま自宅に住み続ける仕組みです。
リースバックを利用すると、自宅の所有権はご自身からリースバック事業者へと移ります。固定資産税の納税義務者である所有者が変わるので、固定資産税の支払いもリースバック事業者に変わります。
なお、都市計画税も固定資産の所有者が対象です。したがって、リースバック後は、固定資産税と同様に都市計画税も支払う必要はありません。
※
リースバックをした年の固定資産税については、その年の1月1日に対象の固定資産を所有する方へ納税通知書が届きます。
固定資産税の負担はどれくらい？
それでは、土地や家屋を所有しているとどれくらいの固定資産税を納付するのでしょうか。以下では、固定資産税や都市計画税の計算例を紹介します。
固定資産税の計算例
固定資産税は、課税標準額に税率（原則1.4％）をかけて計算します※。
固定資産税＝課税標準額×1.4％
住宅やマンションなどの住宅用地には、税負担を軽減する特例措置（住宅用地の特例）が設けられているため、固定資産税を計算する際には住宅用地の面積によって課税標準額を軽減できます。
| 住宅用地の広さ | 課税標準額の軽減率 |
|---|---|
| 200㎡以下の部分 | 6分の1 |
| 200㎡を超える部分 | 3分の1 |
たとえば、土地の課税標準額が2,000万円、家屋の課税標準額が1,000万円の戸建て住宅（課税床面積が120㎡以下）の計算例は次のとおりです。
| 固定資産税の計算例 | |
|---|---|
| 土地の固定資産税額 | 2,000万円×1/6×1.4％＝46,600円 |
| 家屋の固定資産税額 | 1,000万円×1.4％＝140,000円 |
| 固定資産税額の合計 | 46,600円＋140,000円＝186,600円 |
なお、固定資産税には住宅用地の特例以外にもさまざまな特例措置があり、上記の例はあくまで概算です。今回は計算例に含めていませんが、家屋には新築住宅の減額措置があり、そのほかにも自治体独自の減免制度が実施されています。
ご自宅の詳細な固定資産税額を知りたい場合は、毎年4～6月に送付される納税通知書を確認しましょう。
※
2025年4月時点。
都市計画税の計算例
都市計画税は、課税標準額に税率（上限0.3％、市町村の条例による）をかけて計算します※。
都市計画税＝課税標準額×0.3％
都市計画税は、固定資産税と同様に住宅用地の特例が受けられます。都市計画税での住宅用地の特例措置は次のとおりです。
| 住宅用地の広さ | 課税標準額の軽減率 |
|---|---|
| 200㎡以下の部分 | 3分の1 |
| 200㎡を超える部分 | 3分の2 |
たとえば、土地の課税標準額が2,000万円、家屋の課税標準額が1,000万円の戸建て住宅（課税床面積が120㎡以下）の都市計画税の計算例は次のようになります。
| 都市計画税の計算例 | |
|---|---|
| 土地の都市計画税額 | 2,000万円×1/3×0.3％＝20,000円 |
| 家屋の都市計画税額 | 1,000万円×0.3％＝30,000円 |
| 都市計画税額の合計 | 20,000円＋30,000円＝50,000円 |
あくまで概算ですが、上記のケースでは年間で50,000円の都市計画税が発生します。
※
2025年4月時点。
固定資産税以外の費用負担はどうなる？
リースバック後は、固定資産税や都市計画税だけでなく、自宅の所有に伴ういくつかの支払いがリースバック事業者へと移る場合があります。たとえば、次の費用です。
- 火災保険料
- 管理費
- 修繕積立金
- 修繕費
リースバック後は家賃の支払いが必要となりますが、上記のような費用をご自身で支払わなくてよい点はメリットです。
固定資産税の納付や火災保険料の契約などには手続きが必要ですが、リースバック後はそのような手間や時間を省ける側面があります。
固定資産税以外のリースバックに関する税金
リースバックでは、自宅の売却などにともなって税金が発生する場合があります。リースバックに関する主な税金は次の4つです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
各税金の詳しい内容を紹介します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、土地や建物などを売却した際の利益にかかる税金です。譲渡所得税は次の式で計算します。
- 課税所得金額＝リースバックの売却価格－（購入した際の取得費＋売却費用）－特別控除額
- 税額＝課税所得金額×税率
自宅を購入した際の取得費や売却費用よりもリースバックの売却価格が高く、利益が出た場合には、その金額に譲渡所得税がかかるので注意しましょう。
なお、居住用財産には3,000万円の特別控除額※が設けられているなど、いくつかの税制上の特例があります。一定の要件を満たす必要がありますが、税負担の軽減につながるので活用しましょう。
※
2024年3月時点。
印紙税
印紙税は、取引で作成される契約書や領収書に課される税金です。リースバックでは自宅を売却して代金を受取りますが、自宅の売買契約書を作成する際には、金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1千万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
※出典：
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
なお、2027年3月31日までに作成された売買契約書には軽減税率が適用されます。
登録免許税
登録免許税は、所有権の移転の登記や抵当権の抹消などの手続きに課される税金です。
たとえば、リースバックの売却代金で住宅ローンを完済し、住宅の抵当権を抹消する場合は、その手続きの費用として登録免許税を納付します。抵当権抹消の場合、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。
消費税
消費税は、商品の販売やサービスの提供に課される税金です。
通常、リースバックで個人が自宅を売却する場合、消費税は課されません。
ただし、事業でリースバックを利用する場合や自宅兼事務所を売却する場合などは、消費税の対象となるケースもあるので注意が必要です。
買い戻し後の固定資産税の取扱い
リースバックでは、契約書での買い戻しに関する取り決めによって、将来的な自宅の買い戻しが可能です。
リースバック後は基本的に固定資産税を支払う必要はありませんが、買い戻した場合には固定資産税が発生するので注意しましょう。
毎年4月～6月頃にお住まいの自治体から送付される納税通知書に従って、固定資産税を納付する必要があります。固定資産税の支払いが遅れると延滞金が発生するため、注意が必要です。
リースバックにかかる税金以外の費用
リースバックでは、税金以外にもいくつかの費用がかかります。以下では、売買契約時と賃貸借契約時に分けて主な費用を解説します。
売買契約時の費用
売買契約時の費用には、抵当権抹消費用が挙げられます。売買契約を結ぶためには、住宅ローンを完済し、法務局で抵当権を抹消する必要があるためです。
抵当権抹消はご自身で手続きすることも可能ですが、司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬が必要です。住宅ローン返済時には、金融機関によって住宅ローン返済手数料が発生する場合があります。
賃貸借契約時の費用
リースバックでは、賃貸住宅を借りる際と同様に、敷金や礼金などの費用がかかります。賃貸借契約時の主な費用とその内容は以下です。
| 費用の名称 | 内容 |
|---|---|
| 敷金 |
|
| 礼金 |
|
| 火災保険料（家財保険料） |
|
| 家賃保証料 |
|
必要な費用は契約内容などによって異なり、近年では敷金や礼金を求めないリースバック事業者も増えています。詳しい費用を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
リースバックの固定資産税に関するよくある質問
最後に、リースバックの固定資産税に関するよくある質問を紹介します。Q&A形式で解説するので、ぜひ参考にしてください。
Q1.年の途中でリースバックを利用した場合は誰が固定資産税を支払う？
年の途中でリースバックにより自宅を売却した場合、その年の1月1日時点ではご自身が土地や家屋を所有しているので、納税義務者はご自身となります。
しかし、実際に自宅を所有していたのはリースバック契約を結ぶまでで、それ以降はリースバック事業者が土地や家屋を所有します。
年の途中で売却した場合は、売主と買主で所有期間に応じて按分して固定資産税を精算する方法が一般的です。
Q2. リースバックとリバースモーゲージの固定資産税の違いは？
リースバックとリバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金を調達できる点で共通する仕組みです。ただし、自宅の所有権の所在により、固定資産税の取扱いは以下の違いがあります。
| 名称 | 固定資産税の取扱い |
|---|---|
| リースバック |
|
| リバースモーゲージ |
|
上記のように、リースバックでは固定資産税をリースバック事業者が支払いますが、リバースモーゲージでは利用者が支払います。
リースバックとリバースモーゲージの違いについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。
リースバックは固定資産税などの仕組みを知って利用しよう
リースバック後は月々の家賃が発生します。いっぽう、固定資産税や火災保険料をご自身で支払わなくてもよい側面もあるので、仕組みを理解して利用することが大切です。
AG住まいるリースバックでは、WEBの無料査定や電話でリースバックの申込みを受け付けています。自宅を売却後の家賃の支払いでそのまま住み続けられ、住み慣れた環境を変える必要もありません。
自宅の売却代金の使いみちは自由です。ローン返済や老後の生活資金など、希望する方法に活用できます。リースバック後は固定資産税や火災保険料をご自身で支払う必要がなく、将来的な買い戻しができる点もメリットです。
AG住まいるリースバックでは、無料査定や電話での連絡後、担当者がその後の手続きやスケジュールをご連絡します。リースバックを検討されている方は、ぜひAG住まいるリースバックまでお問合せください。
