不動産が相続税対策になる理由は？リースバックが選択肢にあがるケースや注意点も紹介

そもそも相続税とは

亡くなった故人が所有していた財産は、配偶者や子どもなどが受け継ぐことを相続と言いますその際、故人から相続した財産の合計額が基礎控除額を超えると、相続税が課されます。

相続税の基礎控除の計算式は次の通りです。

法定相続人が2人の場合、基礎控除は「3,000万円＋（600万円×2人）」で4,200万円です。仮に相続する財産が4,200万円未満であれば、相続税はかかりません。

相続税は、相続財産を法定相続分どおりに取得したものとして、下記の「相続税の速算表」をもとに法定相続人ごとの税率で計算されます。

たとえば、基礎控除を差し引いた資産8,000万円を、配偶者と子ども2人が相続するとします。法定相続分は配偶者が2分の1、子どもが4分の1ずつのため、各人の相続財産は、配偶者が4,000万円、子どもが2,000万円ずつとなります。

なお、法定相続分とは民法に定められた故人の相続人と相続財産の割合のことで、配偶者は常に故人の相続人となります。

●主な法定相続分の例

「相続税の速算表」から、3人の相続税は次のように計算されます。

実際には、故人が遺言書を用意している、相続時精算課税制度を利用している、配偶者の軽減税率が適用されるなど、個々の事情によって相続財産は変わります。しかし、相続税がどれくらいかかるのか、相続税を算出する流れや方法を知っておくと便利です。

不動産が相続税対策になる理由

相続税の対象となる財産は、現金や預貯金、有価証券などのほか、宝石、土地や建物、ゴルフ会員権など、金銭に換算できる「経済的な価値のあるもの」すべてです。

ただし、現金よりも不動産の方が相続税を抑えられるとされています。以下で不動産が現金よりも相続税対策となる理由を詳しく解説します。

不動産は現金より相続税評価額を抑えられる

相続税の課税対象となる資産は、「相続税評価額」に置き換えられます。相続税評価額とは、公平な課税を目的に、国税庁の通達に基づいて資産の経済的価値を評価し直した価額です。

相続税評価額では、現金と不動産では相続税評価額を算出する仕組みが違うため、現金よりも不動産（土地や建物）の方が低く抑えられるとされています。

土地や建物は路線価や固定資産税評価額を使った相続時の時価となるため、額面どおりに評価される現金よりも、相続税評価額が低くなるのが一般的です。

実際、土地の評価基準となる路線価は土地の実勢価格の80％程度、建物の固定資産税評価額は新築物件でも一般的な建築費の60％程度とされています。

不動産の相続税評価額は現金とどれくらい違う？

不動産（土地や建物）と現金とでは相続税評価額にどれくらいの違いが出るのか、具体的な数字を使ってシミュレーションしてみましょう。

【条件】現金8,000万円を配偶者が相続したとき

つまり、配偶者に課される相続税は680万円となります。

【条件】故人所有の住宅（5,000万円で購入した土地、3,000万円で建築した建物）を配偶者が相続したとき（なお、特例などの減税措置を受けないものとします）

つまり、配偶者に課される相続税は280万円です。不動産を入手するのにかかったのと同額の5,000万円を現金で相続するよりも、400万円の節税になるとわかります。

シミュレーションの結果から、相続財産に多額の現金が含まれるなど、場合によっては、不動産に資産を振り替えて相続に備えた方が相続税対策になると考えられます。

特例の適用で土地の相続税をさらに抑えられる

不動産が相続税対策になる理由には、「小規模宅地等の特例」の存在があります。

小規模宅地等の特例とは、故人が自宅として使っていた土地のうち330㎡（およそ100坪）までの面積は、土地に関する相続税評価額を80％減額されるものです。この特例が適用されると、路線価が高額でも相続税を抑えられます。※

小規模宅地等の特例による相続税評価額の減額率

小規模宅地等の特例によってどれほど相続税を抑えられるか、具体的にシミュレーションしてみます。

【条件】故人が1億円で購入した宅地（400㎡）を同居していた配偶者が相続したとき

上記のとおり、特例の適用がない場合の相続税は680万円となります。しかし、小規模宅地等の特例が適用されると、330㎡までの土地の相続税評価額が80％引き下げられ、相続税額は変わります。

この場合、特例の適用により、土地の相続税評価額2,720万円が基礎控除3,600万円を下回るため、土地に対する相続税はかかりません。

不動産が相続税対策にならないケース

額面がそのまま相続税評価額とされる現金に対し、土地や建物は原則として時価で評価されるほか、特例措置などにより相続税を抑えられる可能性が高くなります。しかし、不動産でも相続税対策にならないケースもあります。

不動産の維持管理にコストがかかるケース

住宅などの不動産を保有すると、固定資産税などの税金、火災保険料、定期的な修繕費など、維持管理にコストがかかります。また、家計の変化などにより、住宅ローンの返済が難しくなることもあるかもしれません。

将来の子どもたちのために不動産を残したいと考えていても、日々のランニングコストが生活を圧迫し、かえって資産を減らす可能性もあります。

また、ランニングコスト以外にも、周辺環境の変化などにより土地や建物の資産価値が大きく下落する場合もあり、不動産が資産ではなく負債になるケースも起こりえます。

相続人が複数人の場合で資産の分割が難しいケース

配偶者と子ども2人のように相続人が複数人の場合、不動産は均等に分割するのが難しいため、相続争いに発展する可能性があります。

相続時の争いを避ける方法として、1つの不動産を複数人で相続して、それぞれの持分割合を決める選択もできます。しかし、相続人のひとりが居住するなどして占有が続くと、相続人の間で不公平感が生じる可能性もあるでしょう。

さらに、資産のほとんどが不動産で預貯金がほとんどない場合、相続人が相続税を支払う現金を用意できず、苦労するケースもあります。

相続税は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内に納めなければなりません。期限を過ぎてしまうと追徴課税などのペナルティもあるため、注意が必要です。

相続税対策にはリースバックの活用もおすすめ

不動産による相続税対策に行き詰まったら、リースバックの活用を視野に入れるのもおすすめです。

リースバックは、自宅の売却によってまとまった資金を得ながら、売却後も賃貸物件として同じ家で変わらぬ暮らしを続けられる仕組みです。

以下で相続税対策にリースバックが活用できる理由を詳しく紹介します。

なお、リースバックの仕組みをさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご確認ください。

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不動産をまとまった現金に変えられる

リースバックを利用すれば、不動産をまとまった現金に変えられます。不動産を現金化することで、遺産分割のトラブルを回避しやすくなるでしょう。

特に相続人が複数人の場合や資産を分けたい場合、不動産のままでは分割しづらく、争いの元となるケースもあります。一方、現金は分割しやすいため、円滑な資産分割を実現する手段としてリースバックの利用を検討すると良いでしょう。

リースバックを利用することで不動産を一度現金化し、課税対象の資産が減り、相続税の支払いを抑えることにも繋がります。

不動産の所有にかかるコストを軽減できる

先述のとおり、自宅などの不動産を所有すると、固定資産税などの税金、火災保険料、修繕費（修繕積立金）などの維持費用がかかります。

リースバックを利用すると不動産を売却するため、こうした維持費用は新たな所有者であるリースバック事業者の負担となるのが一般的です。

リースバック事業者や賃貸借契約の内容により、負担する対象や範囲が異なる場合もありますが、リースバックの利用が、不動産の所有にかかるコストの軽減につながる可能性は高いでしょう。

ご自身のタイミングで不動産を売却しやすい

相続税対策として不動産の売却を決めても、計画どおりのタイミングで売れるとは限りません。中古住宅など不動産の売却は、通常は3カ月～6カ月程度、長ければ1年程度はかかるとされています。

一般的な不動産売買の流れは以下の通りです。

いくつもの手順を踏む必要があるため、時間がかかるだけではなく、多くの手間や負担がかかります。

たとえば、相続した不動産を売却したくても買い手が現れなければ、相続手続きの期限に間に合わない、固定資産税などの維持費用で金銭的な負担が蓄積するなどの問題を抱える可能性もあります。

一方、リースバックであれば、申込み後にリースバック事業者とのあいだで合意が成立すれば、すぐに売買契約・賃貸借契約が結べます。状況により異なりますが、早ければ2週間～3週間ほどで手続きを終えられる場合もあり、先の見通しを立てやすいでしょう。

不動産の売却後も同じ暮らしを維持できる

リースバックでは不動産の売買契約とともに賃貸借契約を結び、リースバック事業者へ家賃を支払うことで、売却した不動産にそのまま住み続けられる特徴があります。

一般的な不動産売買では、買い手が見つかると、別の住まいを見つけてすぐに退去しなければなりません。「相続税対策として不動産を現金化しておきたいけれど、終の棲家を失いたくない」といった場合にも希望を叶えられます。

相続税対策でリースバックを活用するときの注意点

不動産は相続税対策に有効ではありますが、資産の状況によっては、不動産を手放す選択が賢明な場合もあるでしょう。リースバックを活用すると、時間や手間をかけずに不動産を現金化でき、その後の住まいも確保できます。

相続税対策としてリースバックを利用する前に、リースバックの特徴を理解しておきましょう。

売却価格が相場より低めの傾向がある

リースバックを利用したときの不動産の売却価格は、一般的な不動産相場に比べるとやや低めの傾向があり、物件の所在地や築年数などにより異なりますが、市場価格のおおむね60～80％が目安とされます。これはリースバック事業者が不動産の維持費用や利回りを考慮するためです。

ただし、売却価格が低めでも、デメリットになるとは限りません。売却価格はリースバック事業者に支払う家賃に反映されるため、それほど高値にならなかった場合、無理なく支払える家賃で契約できる可能性があります。

なお、リースバックを利用したときの買取価格が気になる方は、下記の記事もご確認ください。

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家賃の支払いが必要になる

リースバック契約後も同じ不動産にそのまま住み続けるには、リースバック事業者へ家賃を支払う必要があります。

リースバックの家賃は、不動産の売却価格や維持費用、利回りなどが見込まれた金額となっているため、周辺の家賃相場より高いこともありえます。支払い続けられる家賃かどうか、契約前に確認しましょう。

住み続ける期間にもよりますが、家計の変化などにより家賃が支払えなくなると、退去を迫られることも考えられます。

また、家賃の支払いには問題がなくても定期借家契約の場合は、賃貸借契約を更新できず、契約満了とともに退去しなければならないこともあります。

家族に相談しなければ争いの元になる可能性も

リースバックは不動産の名義人の意思があれば申込み可能です。将来的に相続人になる家族の同意は不要ですが、共有名義人がいる場合は名義人全員の同意が必要です。

そのため、リースバックの利用を家族に相談しておかなければ、相続トラブルを招く原因になるケースもあります。

特に不動産の売却後も賃貸物件としてそのまま暮らす場合、周囲からはリースバックしたかどうかわかりにくく、家族がリースバックの事実を知るのに時間がかかりやすいでしょう。

不動産の売買契約は一度結ぶとかんたんには解除できず、解除するには高額な違約金が発生するケースも多くあります。リースバック契約前には、家族とよく相談しておくと無用なトラブルを回避できます。

なお、リースバックを活用してスムーズな相続税対策を実現したい方は、下記の記事もご確認ください。

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不動産の相続税対策に悩んだらAG住まいるリースバックへぜひご相談ください

不動産は、現金を相続するよりも、相続税額を抑えられる可能性が高くなります。

相続税は資産の相続税評価額をもとに決まりますが、現金は額面そのままが相続税評価額となるのに対し、土地は実勢価格の80％ほど、建物は建築費用の60％ほどが目安となるためです。

また、土地の場合、小規模宅地等の特例に該当すると相続税評価額がさらに大きく抑えられます。

しかし、相続税対策だからと資産のなかで不動産の割合を大きくしすぎると、相続税を納める現金の準備、複数の相続人による遺産の分割などで、相続トラブルに発展する可能性があります。

不動産による相続税対策に悩んだときには、リースバックを活用して相続に備えるのもおすすめです。リースバックの場合、ご自身のタイミングで不動産を現金化でき、その後も同じ住まいで変わらぬ暮らしを続けられます。

AG住まいるリースバックの場合、事前に申込み可否を確認できます。住宅ローン返済中でも申込み可能など、一人ひとりの状況に応じた柔軟な対応も魅力です。

WEBやお電話で無料の査定や相談をお受けしているので、相続税対策に悩んだらぜひ一度ご相談ください。